2020年,究竟是“咬牙买房”还是“尽快卖房”

再过一个月就是2020年了，究竟是趁着下跌买房呢？还是为了避免房价下跌过快，尽快把手上多余的房子卖掉呢？

我相信这些问题也是大多数没房人和有多余房的人很关心的问题，尤其是在今年楼市遇冷房价不稳定的情况下，这两种人的心里都很矛盾，没房的人怕买贵了，有房人是怕卖贱了，人人不能抱有乐观态度对待楼市。

其实，不仅是大家，就连之前看多楼市的房产专家，现在也开始迷茫起来了，甚至让人别买房子。地产大佬冯仑说过这样一句话，“以后要担心的不是房价过高还是过低的问题，而是要担心卖得出去还是卖不出去的问题了”。还有中泰证券研究所宏观首席分析师梁中华也表示过，“如果房价不涨或者涨幅比较有限，持有房产就等于财富亏损，很多中小城市的流动性比较差，变现是个问题”。再就是马云做为国内的电商王，其过人的智慧和对未来的判断。他就曾在一次大会上表示过：未来中国最便宜的就是房子，房价会和葱一样便宜。就跟车子一样，你拼命的生产，总有一天会产能过剩。那么房子也是一样，拼命建房，那么未来一个年轻人可能要管理5套房子。就跟90年代一样，那时候彩电，汽车都是部分家庭才能拥有的东西，但现在呢？基本每个家庭都能有。所以，按照房子这样生产下去，未来大家根本不用愁没房子住，房价自然回落。对此观点，王健林两年前也公开表达过类似观点：我国的城市化目前已经达到60%了，说明房价上涨已经到顶了，未来没有多大的上涨空间了。可见，马云和王健林对中国未来房地产走向有其共性判断，这充分说明楼市确实不景气，连专家都不敢站台背书了。那么在这种环境下，2020年我们到底该“咬牙买房”还是“尽快卖房”呢？

下面我们就结合当前的楼市情况，分析一下影响楼市的五大因素，你也许就会做出断然的决定，是买还是卖。

一、政策转向、楼市降温。

在房住不炒，因城施策，不靠房地产业作为刺激经济的手段，银行房贷变动等一系列调控措施的影响下，房价基于稳定或下降趋势，只有一小部分城市在上涨。这些因素直接带来的影响就是房子不好转手，房价变动让购房者持观望态度，特别是二手房交易量明显下滑，根据数据统计3月末到4月初二线城市的二手房成交降幅达到39%，三线城市及以下降幅达到52%，因为严格的限价、限购、降温等因素造成房价倒挂异常严重，二手房成交周期不断拉长，很多业主多次降价都卖不掉，部分地区的楼市无人接盘，这对于有房想套现的朋友来说无疑是重大打击，特别是小城市，你的房子真的有可能变回"钢筋水泥"。

二、开征房地产税和出租房屋所得税。

关于房地产税，在今年4月份国家已经说过了，一定会开征，只不过目前还在走立法流程。大概3-5年后，就能出台。可是最近江苏省，湖南省出台了严厉的补救措施，不正常申报和缴纳房屋出租所得税将与个人信用和法律挂钩。那么这必将会改变目前楼市的结构，对于有多套房的人一定是个沉重的打击，增加他们的持房成本。当然，还有更重要的一个点，就是减少当地政府对于土地财政的依赖。过去，因为地方政府过度依赖土地收入，这加剧了土地的价格，导致房价不断上涨。只要开征房地产税和房屋出租所得税的话，这些多套房的持有者，将为国家和政府带来比较稳定的税收收入，降低其对土地财政的依赖。那么地价自然降低，房价也会逐步下落。如果多套房的持有者为了逃税，把房子大量抛弃的话，也能改变目前楼市的供需关系，以达到分流房价的效果。所以说，相应的房地产税的出台，对于扼制房价，能起到重要的作用。

三、开发商不断转型退市。

一直以来，开发商做为楼市政策的第一环，他们对于政策的敏感程度是很高的。用一句话来形容就是“春江水暖鸭先知”，只要楼市稍微有点变天，他们一定是首个知道的。所以，从最近地产商大佬的一些举动，我们大概可以了解到楼市一些情况，虽然可能不全面，但也是一种信号。首先，是潘石屹全面撤出国内房地产，变卖旗下所有的物业。还有李嘉诚，最近他把辽宁省大连市一个八年还未完工的项目以40亿的价格卖掉。依靠房地产发家的前首富王健林也宣布要完全放弃所有的房地产开发，彻底转型为商业运营。其次，今年倒闭了400多家房地产，虽然对外称是资产重组，但如果真是资产重组的话，有必要倒闭那么多吗？往年重组也没看倒闭那么多家啊。还有，以前的新楼盘都是开盘大家都去挣抢，而现在的新楼盘，如果不依靠中介渠道的话，基本卖不动。要清盘的话，最少得4年时间。因此，可以得知，房地产能赚大钱的日子不多了，地产商的处境越发艰难。

四、房贷利率松动。

今年10月份，国家改革房贷利率，推出LPR计算方式。这一操作模式，直接导致多地房贷利率上涨。虽然说这两天有所回调，但那幅度，还不如不调，100万的贷款，减少了31块钱。不过这不是重点，重要的在于这次改革，可以看出政府打算从金融端来控制房价的涨跌。毕竟房贷利率和成交量呈正相关联系：房贷利率上涨，成交量下跌，房价下跌。房贷利率下跌，成交量上涨，房价上涨。过去房贷利率是按照基准利率来计算，全国通用，还可以打折，并且很久才上调，下调一次。但目前的LPR，是按照因城施政，并且首套不能低于LPR，多套不能低于LPR 40%，这相当于锁死了利率下调空间，增加多套房的持有成本。所以那些贷款购房的朋友注意了，在购房者心里房价和房贷利率则是两座大山，虽然在降温后很多银行都降低了房贷利率，目前对于利率松动，应该理解为是商业行为而不是政策调整。部分一二线城市房贷利率松动，多少也是为了配合近期的新推盘项目，但是房贷利率依然是在基准利率之上，最低的房贷利率依然是在基准利率上浮5%的水平。因此贷款购房的朋友依然是高位上车，贷款利息并不能减少，还需要每月向银行高额还贷，继续着房奴的日子。

五、政府增加楼市供应渠道。

购房者以后居住的选择方式更多，买房不再是唯一出路。随着房子越建越多让楼市房产数量是与日俱增，现在人均居住面积已经达到40平米以上，户均房产高达1.1套，也是最近多年以来的峰值，再加上租售并举、租售同权、限价房项目、共有产权房项目，让购房者能够选择最适合自己的方式拥有住所，很多人手里的房子将会不再抢手，租不出去卖不出去，还要缴纳房产税、物业费等持有成本，最后将被房子拖累。

总之，靠房地产一夜暴富的日子一去不复返了。未来的楼市，会出现供过于求的现象。所以，在当前的环境下，给大家几点建议。打算在2020年买房的，可以“择机而动，择优而换”，选择正确的城市，比如重点考虑热点新一线城市和二线城市，以及8大城市群（长三角、粤港澳、京津冀、成渝、长江中游、中原、山东半岛、关中）内的三线城市。然后等待正确的时机点，抄底上车。而打算在2020年卖房的，如果你手头上有大于2套房的，那么就卖掉吧。特别是那种在旅游城市或郊区有房的，尽快出手。否则，在不涨、微跌的环境下，只会增加你们的持有成本。并且后续国家出台相应税收政策，或者集体土地入市的话，很容易出现亏本的现象。楼市有利润，购房需谨慎。