刚刚，苏州楼市传来三大消息

近期的苏州楼市，政策利好频出。
尤其是解除限购，直接刺激一批外地客前来苏州买房；今天房苏州就整理一份，截止2023年9月18日的最新版购房政策。
涉及大家关心的限购、限售、限贷、学位、落户等方方面面，购房指南在手，祝您买房路上少走弯路，建议收藏！

1. 最新限购政策

2016年开始苏州执行严格的限购政策：本地户籍最多可买3套，外地户籍需满2年社保等。
时隔7年，苏州终于放开限购，最新政策如下：
外地户籍购房与苏州本地户籍一样，120㎡以下商品住宅可买3套；120㎡及以上商品住房不再审核购房资格！

来源：苏州发布

2.最新限售政策

1、新房
取得不动产证起满2年方可转让。
2、二手房
自2022年5月9日起，不限售。
3、限售区域
新房限售区域：苏州市区（姑苏区、相城区、吴中区、新区、工业园区、吴江区）
不限售区域：昆山、常熟、太仓、张家港

*2022年5月9日起，家庭若有新出生人口（二孩及以上），出让房屋时不受限制。

3.最新限贷政策

9月2日，苏州四部门发文执行“认房不认贷”新政。
即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行均按首套住房执行住房信贷政策。
认房不认贷后，苏州首付政策执行2+2+3。
大白话解释：苏州没房首付最低20%；有1套房贷款没结清，首付最低为30%，有2套停贷。
4.最新公积金贷款

1、公积金贷款额度提升
苏州（含园区）公积金贷款额度提升。
首次使用，个人最高可贷78万，家庭首次使用最高可贷117万；二次使用，个人最高可贷39万，家庭最高可贷65万。
有两个及以上未成年子女的，上限上浮30%，最高可贷117万。
公积金贷款首次使用，按公积金账户余额的15倍计算 (原来是10倍) ；
第二次使用，按公积金账户余额的10倍计算 (原来是6倍)；
此外，多子女家庭（有2个及以上未成年子女的），上限可以上浮30%，即第一次家庭最高贷117万，个人最高贷78万，第二次家庭最高65万，个人最高39万。
需要注意的是，还要关注公积金缴存基数，基数覆盖公积金部分月供双倍。本次苏州公积金贷款额度提升，利好首次使用公积金贷款的买房人。
2、公积金提取做首付（含园区）
苏州市区公积金（园区同步执行），可以提取做买房首付。
购买新房、二手房，都适用。购买新房，需要开发商和公积金中心提前报备，后期凭合同公积金直接打入开发商账户 ；二手房，是打入资金托管账户。
提取余额后，并不影响公积金贷款额度。
3、公积金支持商转公、纯公积金支持以贷冲贷
此外，苏州公积金也可以商转公了、纯公积金支持以贷冲贷。

5.苏州降存量房贷利率

1、苏州存量房贷利率能降到多少？
根据此中国人民银行江苏分行公布的《江苏省各设区市首套房按揭利率政策下限》。
2019.10.8-2022.5.17，苏州存量贷款能降低到LPR，参照当前LPR为4.2%。
2022.5.18至今，存量贷款能降低到LPR-20bp，参照当前LPR为基准，将是4.0%。
2、三大行存量房贷利率调整，功能上线
中国建设银行：9月12日在手机银行APP、“建行智慧个贷”小程序等渠道上线“存量房贷利率调整”功能。借款人能查询到自身的房贷情况以及首套房或二套房认定状态。

中国工商银行：9月14日在手机银行正式上线首套或二套房贷认定情况查询功能，借款人可在“存量房贷利率调整”栏目查询，具体路径为：下载中国工商银行App-登录/注册-贷款-存量房贷利率调整。

中国农业银行：9月15日起，在掌上银行、贷款经办行、营业网点、95599、“中国农业银行微银行”等渠道查询本人存量房贷利率是否满足下调条件及下调幅度等有关事宜。

6.带押过户政策
目前苏州已有园区、相城、吴江、常熟、张家港、太仓等区可以带抵押过户，且已有成功案例。具体可以咨询本区不动产登记中心。

“带押过户”，不再需要出让方先“拆借搭桥”筹措资金，办理手续即可实现“交易过户”-贷款结清”。
该政策省去垫付费用，省去先行抵押权注销步骤，从而减轻交易成本、减少跑腿次数，有利于刺激二手房市场活跃度，加快二手房流通！

7.换购住房减免个税新政
2022年9月30日，财政部、税务总局发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策！苏州现已执行！具体细则如下：
1、时间有限制，卖房和买房必须都要在一年之内执行，要在2022年10月1日到2023年12月31日这个时间段里面，中间不能隔超过一年的间隔。
2、卖出的时间看个税缴纳时间；再购房之时，新房看开发商备案合同时间，二手房看契税单和不动产权证的登记时间。
3、需要按照房产证本人才能执行退税，也就是说，出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
4、卖房金额小于买房金额，退全额；卖房金额大于买房金额，按比例退税。
举例：2022年12月，小杨出售了一套住房，转让金额为240万元，缴纳个人所得税4万元。
2023年5月，其在同一城市重新购买了一套住房，新购住房金额为300万元。假定小杨同时满足享受换购住房个人所得税政策的其他条件，由于新购住房金额大于现住房转让金额，小杨可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税4万元。
若小杨新购住房金额为150万元，则可申请的退税金额为2.5万元（150÷240×4万元）。（假设以上均为不含增值税价格）
5、要在同一个城市进行卖和买的交易，卖外地房子在苏州买房不能退税；苏州大市内都可以跨区实行。
6、退税时，新房要拿着房本，购房合同原件复印件，身份证等相应的资料；二手房需要房屋交易合同、不动产权证及其复印件，到房产交易中心进行个人所得税退税。
如新购入的是二手房，需提供买卖合同、不动产权证及其复印件；入新购入的是新房，需提供经备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。

来源：中华人民共和国财政部

8.最新落户政策
苏州落户政策主要为人才引进、积分落户以及投靠落户三种方式。
人才落户： 针对有学历、有工作、有技能群体，操作起来方便快速，最快1个月即可落苏州。
本科直接落户，无需社保；大专6个月社保就可以落户；需注意有一定年龄限制

积分落户：主要针对学历相对不够、无相应技能、个体户等群体。缴纳社保并且办理居住证（满1年），可申请积分落户。
今年4月1起起，苏州执行最新的积分落户新政。
1、苏州市区依旧执行积分落户，设定400分固定落户分值，申请人可随时申请办理，达标即可落 。
2、昆山、常熟、张家港、太仓四县取消积分落户，买房落户门槛降低，房屋面积、产权均无要求；租赁住房也可落！
苏州积分落户从2016年开始实施，最高时要700多分，大部分很难达标。从2019年开始，分值逐年回落，落户苏州越来越简单。
今年积分落户直接降至历年来最低！据最新落户准则，符合本办法规定，累计积分达到400分，即符合落户条件！自2023年4月1日起实施！有效期3年！

不仅是落户门槛大降，最新的积分落户积分标准及分值也有变化！主要体现在奖励分值下限要求降低，分值上限提高了。
房产加分方面：由原来最高200分变为自有产权房加200分；面积在75㎡以上每增加1㎡加1分，最高不超过250分，并取消租赁住房加分。

学历情况加分方面：新增高中学历，高中（中职）学历加20分！
此前其他学历也全部涨粉！比如之前大专（高职）学历加30分，现在变为60分，本科学历60分变为100分，硕士学历加100分、博士学历加200分，现在统一变为研究生学历加200分。

技术技能水平加分方面：初级工、中级工、高级工、技师、高级技师加分值由10、20、30、60、100分，变为20、30、60、100、200分。

落户年龄分值上限、下限分值增加：由原18-40周岁加10分，变为40周岁加20分，每减少一岁加2分，最高不超过50分。

具体计分标准可参考下表。

投靠落户：主要针对子女、父母、夫妻一方已在苏州落户群体，办理速度也很快，最快一个月即可落苏州。
9.人才优购政策
在苏州提到人才优购房，基本指的是园区和新区。这2个区域也是楼市热度Z高的地方，优购房的房源供应、申请条件等有一定差异。
园区全区参与，每次领证拿出600m²以下房源
新区狮山街道试点，每次领证拿出40%房源，无面积限制
值得一提的是，今年新区人才申请条件放松了不少，接近0门槛了；园区仍执行此前政策无变化。具体申请条件>>一文看懂！园区最新人才优购房政策！
再次强调：人才优购房指的是比普通购房者优先购买，备案价销售，没有优惠。
想要优惠购买，园区有人才组屋，其他区还有人才公寓等，由于门槛非常之高，不适用于普通人就不多赘述了。

新区人才房存在感低一点，主要是狮山街道在售新房只有2个，且执行人才优购房政策的仅览月阁1盘。
此外，科技城金茂府人才房也适用该政策，人才房共2栋，简装交付（不带科技系统），主力户型97/127m²，目前在售均价2.7w+。
园区则所有楼盘均执行人才优购政策，来感受下奥体、湖东等核心红盘中签率情况，没有人才名额直接抢破头...

10.苏州学位政策
苏州学位执行“九/五年一学位”政策，园区“九年一学位”，姑苏、吴中、相城、吴江、新区是“5年一学位”。
重点看下园区的九年一学位——
2019年5月16日起，在园区新购并取得《不动产权证书》的商品住房和二手住房，用于申请入学的，对服务对象提供的合法固定住所予以登记，登记的合法固定住所9年内认定一名地段。
小学、初中不分段，同一家庭多名子女不受限制。
由于每个家庭情况不同，具体细节，可在工作时间拨打园区教育局电话咨询：66681135，一切均以官方回复为准。

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