英国脱欧难以刺激房价回暖

截止2016年5月，2016年住宅销售量为15，301宗或120亿元，较去年同期分别下跌42%和37%。住宅市场房价由去年9月份达到高点后一路下跌，今年初四个月跌幅已超过10%，而成交量由年初的2000余宗一路增长到5月份的4500余宗，增幅超过50%，可以看出港府辣招初见成效，居民置业需求得到一定释放。

全球经济疲软，发达国家举步维艰，新兴国家也面临增速放缓的局面，导致外部需求减弱，2016年1-5月访港人数和服务输出较去年同期下跌。香港经济增速在第一季度继续放缓，增速仅0.8%，低于预期。同时，美联储二次加息不确定性增强，全球货币市场持续波动，使得房市投资者趋于消极观望态度。

虽然楼市已有一定降温，港府今年初依旧坚定增加土地供应的步伐，以缓解供求不平衡的现状。然而，辣招之一的增加最低头期款门槛却一定程度上增加了居民买房的难度，也让开发商不得已用二次贷款来刺激销售，成交量有所上升，但在楼市不景气的大背景下，负资产和违约的可能性也大大增加。由于公众买房自住的负担依然沉重，港府今年内减辣的可能性仍然比较小。分析两道辣招的目的和放宽条件，未来ZF应会优先放宽放贷政策。

经济：全球经济不景气 美联储加息待定 楼市难回暖

美联储二次加息不确定

我们预计，美联储将于年内加息最多两次，但鉴于五月美国就业环境不景气，又处于英国公投脱欧前夕，美联储很可能会放缓加息步伐，6月会议或不加息。香港由于港币与美元的联系汇率制度，利率往往随美元利率浮动。此次延缓加息也延缓了香港本地贷款利率可能上升的步伐，对香港楼市来说算是利好消息。但由于二次加息的不确定性，许多潜在买家仍处于观望态度。

全球经济比疲软，外部需求降低

2016年上半年，环球经济依然没有明显起色。发达国家仍举步维艰，欧洲、日本继续推行货币宽松政策来刺激经济复苏，美联储二次加息还需商议，新兴经济体增速也逐渐放缓。疲软的全球经济加上波动的货币市场使得投资者趋于保守，港内外股市年初出现大幅抛售。同时，全球经济不景气导致外部需求减弱，第一季度货物出口的跌幅进一步增大，访港旅游人数减少、人均消费降低也导致服务输出转差，种种外部不利因素对本港经济牵制颇大。

本地经济增长放缓

香港本地经济受全球经济大环境影响，增速也逐渐放缓。2016年第一季度，香港经济较去年同期增幅仅为0.8%，低于上一季度同比增幅的1.9%。尽管失业率维持在低位，通胀压力也较小，但是，受旅游业低迷的影响，第一季度私人消费开支仅有轻微增长，投资开支则继续下跌。种种迹象表明，香港整体经济依然较为低迷，本港居民买楼需求受到一定抑制。

政策：增供应步伐坚定 辣招引起副作用 房贷政策应被优先放宽

土地供应继续增加，需求获得一定释放

香港ZF自2012年起推行辣招以抑制房价飙升，一方面通过推行双倍从价印花税以及买家印花税打击投机炒楼行为，另一方面增加土地供应，希望缓解供求不平衡的问题，尽力满足居民自住需求。至2016年上半年，辣招在香港楼市已有一定成效，私人住宅售价指数以及租金指数由2015年9月的高点逐月下降，到今年四月份已经分别下降了11%和8%。而住宅成交量也由年初最低点的2045宗逐步提升至5月的4586宗，除去年初销售淡季的因素，仍能看出房价下跌对释放需求起到的积极作用。

辣招虽已初见成效，港府依然不松口“减辣”。据2016-2017卖地计划，香港ZF在今年将提供29幅住宅用地，可供兴建19200个单位。预期16-17年度总土地供应量可供兴建28600个单位，高出年房屋供应目标一万余个。