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重磅!美联储加息25个基点!2018年楼市将要变天?!

2017年12月14日来源:房天下行业动态责任编辑:suzhou

    北京时间12月14日凌晨3点,经历了113个月的空窗期,美联储终于宣布加息,联邦基准利率从0~0.25%变为0.25%~0.5%,加息25个基点。这是美国今年以来的第3次加息。



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美国加息和中国加息的区别

     美国加息是美联储实行的,中国加息是由人民银行实行的。如果在全球范围内把这两个机构排一下座次,央行应该是在美联储之后的。

     央行管的是人民币,美联储管的是美元,美元在全球可以使用,人民币现在也开始国际化了,但使用的范围仍然有限。这也就决定了全球对美联储加息的关注度远远超过对央行加息的关注度。

    通俗讲,一个影响的是全球,一个影响的主要是中国。


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美国加息原因和驱动力

       美联储时隔9年再次加息,并步入不少于3轮持续调整的加息周期。美联储加息的核心逻辑是美元回流。即美元利用失常利率提高、升值,吸引国际资本回流,加快美国投资规模。

     

      可以看出,此次加息显示出美联储虽判断美国经济增长,但对于通胀回升信心依然不足(尤其是在油价的影响下),降低了未来利率曲线斜率。而加息后美元、美股、美债同涨,预计美联储加息后全球市场流动性将进一步驱紧。


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美国加息对中国的影响


 一般来讲,加息后人民币会贬值,去美国旅游就需要花更多的钱;中国股市可能会下跌,很多人可能会血本无归;房价可能会下跌……


      再从大一点的方面来说: 美联储加息对中国有三大好处

 

一、美债会升值。

 

 专家称,中国持有近两万亿美元的资产,美元升值对中国来说当然会带来美国资产的升值。如果从人民币兑美元6:1开始算起,如果人民币兑美元贬值到7.2即贬值20%,2万亿美元的20%就是4000亿美元。中国过去些年因人民币升值所造成的汇率账面损失从美元升值中就基本都回来了。


二、中国出口会增加,促进宏观经济增长。


     汇率下降,出口会增加,这必然会刺激宏观经济增长,对宏观经济来说当然是利好。

 

三、美元加息后会进入降息的贬值周期,此时中国市场将会成为香饽饽。

  

      美元如果最终采取快速加息策略,那么也就是一年到两年的功夫就会进贬值的降息周期。到那时,人民币兑美元将会上涨,人民币资产将会成为香饽饽,大量资本将会流入中国。当然,考虑到中国资产估值较低,到时候美国资产估值较高,美国也一定会分一杯羹。


美联储加息会对全球最被高估的资产进行冲击,而中国的房地产市场就是其中之一...


    虽然对于中国是否加息各方均持有不同的观点,但鉴于美联储官员们预计2018年底美联储还有3到4次加息,有学者预测为避免中美利率倒挂,中国央行2018年底有加息可能;



如果央行加息,楼市影响有多大?

小房企融资压力变大

    

    加息对小房企的影响最为明显,这类企业比较急于回笼资金,但加息后买房门槛变高,接盘的人少了。


    现在,本来房企的各种资金流都已经被切断,不让发债,银行严格控制给房企贷款,各种信托、理财产品也不让进入房地产领域。


     房企要想能够融到钱,只能靠高利息的各种法外渠道。这要是一加息,各种渠道的融资成本也会水涨船高。


     另外,加息后银行会加强风险控制,造成小企业的贷款渠道变少,资金压力增加,大房企财大气粗,受加息影响较小。


普通人买房成本增加

     加息给购房人的最直接影响就是购房成本增加,如果利率维持上浮,对经济能力有限的人来说可谓是雪上加霜。一旦加息,购房者的买房贷款利率也会升高,月供压力会更大,会把一部分购房者挡在门外。

 我们接下来来细细说明下:


   如今美国的联邦基准利率已经到了1.25%-1.5%这个范围,而随着美联储的加息步伐,到2018年底,大概是2-2.25%的区间。2019年底升到2.75-3%。


 这是相当恐怖的一件事情,相当于联邦基准利率还要升2倍,而咱们中国很可能在2018年开始,追随美联储的加息步伐。否则中美利率倒挂,那么大量的资金就要快速外流。


 所以保持利率高于美国是很正常的事情,也就是说现在央行的1年期利息是1.5%,到2019年底,利率至少要翻一倍,来到3%以上水平。那么如果基础利率大幅提升的话,所有的短期借贷利率全都会提升,包括国债利率,企业债利率,以及银行间拆借利率。甚至你的房贷利率。


  举个例子。假如央行在2018年底调整基准利率,五年以上商业贷款利率由现在的4.9%调整到6.15%(2014年11月22日—2015年3月1日,5年以上的商业贷款基准年利率6.15%),·如果购房者商业贷款200万,贷款30年,等额本息还款,每月还贷就要从10614.53元变成12184.57元,每月要多交1570元的月供。这样一年大概多还1.84万元。所以作为我们普通老百姓来说这加息就意味着买房成本增加。


经房天下最新调查发现,苏州多家银行政策变化不大,基本可以正常房贷,较于11月7日,工商银行、江苏银行、中国银行等7家银行首套房利率达到10%,民生银行首套房贷利率为最高,已达20%。而兴业银行、浦发银行两家已经暂停房贷放款业务。

     “对于苏州市场来说,当前利率的变化实际上势必会对购房有影响,尤其是利率提高以后,按揭贷款的压力是增加的。所以对于购房者来说,购房的压力也会随着增加。但是类似变化对于购房买卖来说影响相对不是很大,因为总体上苏州楼市依然是房源少购房需求多。”专家表示。

炒房客资金链变紧


      炒房客资金链变紧。这类人通常养着多套房,每月要还好几个房子的贷款,遇到加息会增加每月的养房支出,整个资金链变紧,除非能出售几套房子,否则很有可能出现断供。

    至于为何会给高杠杆及高贷款的购房者产生影响呢?由于银行与购房者签订房屋贷款合同时,一般会选择浮动利率,即银行的贷款利率会根据每年央行基准利率的调整而调整。所以只要央行上调基准利率,放贷银行就会在基准利率调整之日的次年1月1日开始,按调整后的基准利率确定并执行新的利率。如此以来,高杠杆及高贷款买房的购房者的还贷压力就会大增,甚至有断供的危险。

如果央行不加息,楼市影响有多大?

   理论上讲,美元加息,即使中国不加息,国内房价也会有下降的风险。

  

   美元加息了,资本都外流出去了,楼市的资金就更少了,那房价就下来了。

  

   现实情况有时候并不是这样,比如从2008年起,美国已经加了5次息了,但中国房价还是一路上涨。

   

   理由很简单,美国加息对中国房市来说是「外因」,主导房价走势的真正力量是政府调控的决心。

  

   但美国这次加息可能不一样了,尽管是外因,但它起到了「催化剂」的作用,在房价上涨周期,这种作用的效果不大,但在房价下跌周期,效果就会被放大。

    

    尽管中国现在有外汇管制,但美元加息之后,一些土豪和大公司会选择全球的资源配置,他们会想方设法的把资金转移出去。

   

    这对很多前期炒作氛围比较浓厚的城市来说不是好消息,比如厦门、合肥、郑州以及一线城市周边,这些区域房价可能会有更明显的下降。


    总的来说,现在中国房地产市场趋于稳定,虽然中国央行今年一直没有加息,但各行房贷利率均有所上调,部分城市部分银行房贷利率比基准利率上调了5%到20%,尤其是二套房利率有所提高。所以想买房的还是要尽快下手,年底不管是开发商还是中介,还是会有一些不错的房源可以选择。


2018年你的钱该放在哪?


第一:不要再加杠杆


不管是个人还是企业都不应该再提高自己的债务占比:

 

     1、从去年开始,多次重要会议都在强调一件事——去杠杆,观察君认为不管是个人还是企业都不应该与政策相违背;

 

     2、央行一旦加息,加杠杆的成本会不断攀升,或将给自己和企业带来较高的资金链压力!


第二:要合理的投资或消费


   1、如果你有首付、有购房资格,而且是刚需,抓紧时间买房子,因为一旦加息,购房成本和还贷成本都会更高(对于这一点观察君已经强调到口干舌燥了);


   2、如果你手上已经有了两套以上的房产,可以试一试:


①可以适当配置一些以美元计价的资产,以此来对冲人民币贬值风险(如果不会的话,就直接换些美元);


②这一条可能会被吐槽,但是还可以购买一些绩优的股票,原因太多不好详述,简单地说,楼市被按住了,而且看起来短期内不会放开,部分资金一定会转向股市,业绩优良的股票可以适当配置。


③该不该买点黄金?金首先,作为一种以美元计价的资产,美元上涨意味着金价下跌,这也是为什么近一段时间黄多价格跌跌不休的原因。除开这个因素不谈,历史数据表明:经济危机和滞涨是黄金的朋友,经济增长是黄金敌人。虽然,美国经济恢复可能还有反复,美国选择加息就说明经济没有预想的那么差,所以,从这两个角度来看,未来黄金很难有趋势性的机会。


     不过值得注意的是,从避险的角度来讲,未来还有无限可能,好比美朝局势;届时,市场的避险需求或被再度激发,黄金可能迎来波段性机会。


    其实美联储即使加息也并没有那么可怕,但是仍然希望大家警惕,可以更加合理地配置自己手中的资金,不能眼睁睁看着自己的财富缩水!



房扭出招

购房建议

     建议有购房资格、充分首付的刚需购房者尽快出手,一旦央行加息,购房成本和还贷成本将会提高。


    如有两套以上房产的,应尽可能合理配置资产对抗贬值,比如美元、股市等都是不错的选择。

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