冯仑败于“太聪明”

年初的时候，我曾计划写一个叫“地产大败局”的系列文章。

但写了第一篇《爱屋吉屋们败于“暗局”》后，我没能坚持下来。（唉，缺乏意志力，是我至今尚未取得成功的主要原因之一。）

这几天，在朋友圈看到真格基金创始人徐小平，在他创办的“失败研修院”的开学典礼上的一个演讲：“致失败者”，我又重燃了续写这个系列稿件的冲动。

当然，最根本的原因是，我认为“研究失败”比“研究成功”重要得多，就像孙宏斌今年7月在接受盒饭财经采访时说的：“你从逆境中会学得更多一些，在顺境中总结的东西都是不对的。”

好啦！言归正传，这一篇我们就拿房地产界的老前辈冯仑先生来作为研究对象了。

声明一下，研究冯先生的“失败”，丝毫没有不敬的意思。而且，这里所说的“失败”，也仅限于商业领域。

1

说起冯仑，老一点儿的地产人，都知道他有个业内公认的称谓，叫“地产界的思想家”。

在我认识的地产人里，有两个人读书可能是最多的：一个是华高莱斯的李忠，他在公司内部办了个小型图书馆；另一个就是冯仑。

与李忠一聊起来就口若悬河滔滔不绝的是，冯仑讲话简要明了，爱用段子（虽然他并不同意自己讲的是段子）。着名的房地产“夜壶论”，好像就源自冯仑。

在此转一个冯仑某年在亚布力论坛上讲的段子：“企业转型就像局长的红内裤”，体会一下冯仑思想和语言的魅力：

有一个局长，工作非常繁忙，一天早上忘了拉裤链，红裤衩露了出来。到单位后，女秘书找他签字发现了问题，但识趣地一闪而过，底下办公室主任来向他汇报工作的时候也发现了问题，但是考虑到往后的升迁，仍然没有提醒。

此后，开班子会的时候，副局长看到也不敢点明，“局长快到站了，如果这次提醒他，想接班也难了”。再之后的党组会上，纪委书记刚想提醒，边上就有人暗示他不要说，“这是生活问题，不是纪律问题”。

直到下班时，他的司机发现了问题，嘴上没说，用手给他指了指，局长觉得没面子，自己拉上了。一周之后，司机被炒掉了。

我最近一次现场聆听冯仑的演讲，是去年在杭州销冠科技举办的“TOPTALKS”论坛上。冯仑从湖畔大学的面试现场匆匆赶来（冯仑是湖畔大学的导师），讲了一个观点：伟大是熬出来的。

冯仑几乎所有的观点，我都同意。在我眼里，冯仑是一个有超前思想的人，且能看透事物的本质。

但可就是这样一个冰雪聪明的人，为什么会主动或被动地淡出了自己一手创办的公司——万通？

2

我们来回顾一下冯仑干过的那些事儿。

我刚进媒体那会儿，也就是2005年前后，万通地产（万通龙山逸墅 万通新界·紫藤堡）绝对是全国房企TOP10。而且，引入了天津滨海新区大地主、国有企业泰达集团做公司第一大股东。

但事实上，这个“新公私合营”的典范之作，后来并没有实现预期的目标，反而可能正是因为这种特殊体制的原因束缚了万通地产的发展。

之后，冯仑开始醉心于“美国模式”，要做中国的“铁狮门”，后来又把标杆改为新加坡的凯德置地。

铁狮门、凯德置地是什么模式？说简单点儿，就是房地产金融化：铁狮门、凯德置地以极小自有资金与第三方金融机构组成财团，开发或收购商场、写字楼和工业地产等标的物业。开发或收购后只占物业小部分权益，但全权负责物业管理，收取不菲的项目管理费。

但这种Copy to China 的模式，显然高估了中国资本市场建设的速度——2005年我刚进媒体那会儿，有关REITs的讨论就很多了，但至今仍没有形成统一的公募REITs交易市场（希望租赁住房政策的推行，能促成公募REITs交易市场的建设，保利地产（保利西山林语 保利新茉莉公馆）昨天刚公告了一单50亿元的租赁住房REITs，但性质上仍属于ABS，而不是公募REITs）。

第三方金融机构没有退出通道，铁狮门、凯德置地这种高杠杆的商业模式也就玩不起来。反而，持有的几座万通中心，占用了宝贵的现金流，严重拖慢了万通扩张的步伐。

从2009年起，冯仑又开干“立体城市”。什么是“立体城市”？百度百科是这么讲的：在大约一平方公里的土地上，打造一个建筑面积约为600万平方米，可容纳10到15万人口的中密度建筑群。

立体城市，通俗一点儿来讲，跟我们现在讲的产业小镇、科技小镇差不多。可能是为了避免让政府认为是变着花样儿搞房地产开发，冯仑展示的时候用了一些夸张的规划设计理念，比如奇奇怪怪的建筑设计，空中种菜、养猪，这给他带来了很多质疑。

冯仑的算盘是，以立体城市的名义跟地方政府谈下来一大块地，然后批发给房地产公司，大家一块儿来建。

问题是，没人买账。这就像你在郊区开了一个大型购物中心，但没有主力店，吸引不来人，当然也就不好把铺子租给中小商户了。

所以，这事儿也就不好推动了。

3

从上述可以看出，不负“地产界的思想家”的称谓，冯仑对商业新模式的追求，孜孜不倦，永不停息。在他的眼里，没有最完美，只有更完美。

聪明人爱用“杠杆”。不论是万通引入泰达，还是后来做中国的铁狮门、凯德置地，还是做立体城市，冯仑都是想以自身的“能力”为支点，去整合别人的地和钱。

而在任何一项新业务遇到困难

年初的时候，我曾计划写一个叫“地产大败局”的系列文章。

但写了第一篇《爱屋吉屋们败于“暗局”》后，我没能坚持下来。（唉，缺乏意志力，是我至今尚未取得成功的主要原因之一。）

这几天，在朋友圈看到真格基金创始人徐小平，在他创办的“失败研修院”的开学典礼上的一个演讲：“致失败者”，我又重燃了续写这个系列稿件的冲动。

当然，最根本的原因是，我认为“研究失败”比“研究成功”重要得多，就像孙宏斌今年7月在接受盒饭财经采访时说的：“你从逆境中会学得更多一些，在顺境中总结的东西都是不对的。”

好啦！言归正传，这一篇我们就拿房地产界的老前辈冯仑先生来作为研究对象了。

声明一下，研究冯先生的“失败”，丝毫没有不敬的意思。而且，这里所说的“失败”，也仅限于商业领域。

1

说起冯仑，老一点儿的地产人，都知道他有个业内公认的称谓，叫“地产界的思想家”。

在我认识的地产人里，有两个人读书可能是最多的：一个是华高莱斯的李忠，他在公司内部办了个小型图书馆；另一个就是冯仑。

与李忠一聊起来就口若悬河滔滔不绝的是，冯仑讲话简要明了，爱用段子（虽然他并不同意自己讲的是段子）。着名的房地产“夜壶论”，好像就源自冯仑。

在此转一个冯仑某年在亚布力论坛上讲的段子：“企业转型就像局长的红内裤”，体会一下冯仑思想和语言的魅力：

有一个局长，工作非常繁忙，一天早上忘了拉裤链，红裤衩露了出来。到单位后，女秘书找他签字发现了问题，但识趣地一闪而过，底下办公室主任来向他汇报工作的时候也发现了问题，但是考虑到往后的升迁，仍然没有提醒。

此后，开班子会的时候，副局长看到也不敢点明，“局长快到站了，如果这次提醒他，想接班也难了”。再之后的党组会上，纪委书记刚想提醒，边上就有人暗示他不要说，“这是生活问题，不是纪律问题”。

直到下班时，他的司机发现了问题，嘴上没说，用手给他指了指，局长觉得没面子，自己拉上了。一周之后，司机被炒掉了。

我最近一次现场聆听冯仑的演讲，是去年在杭州销冠科技举办的“TOPTALKS”论坛上。冯仑从湖畔大学的面试现场匆匆赶来（冯仑是湖畔大学的导师），讲了一个观点：伟大是熬出来的。

冯仑几乎所有的观点，我都同意。在我眼里，冯仑是一个有超前思想的人，且能看透事物的本质。

但可就是这样一个冰雪聪明的人，为什么会主动或被动地淡出了自己一手创办的公司——万通？

2

我们来回顾一下冯仑干过的那些事儿。

我刚进媒体那会儿，也就是2005年前后，万通地产绝对是全国房企TOP10。而且，引入了天津滨海新区大地主、国有企业泰达集团做公司第一大股东。

但事实上，这个“新公私合营”的典范之作，后来并没有实现预期的目标，反而可能正是因为这种特殊体制的原因束缚了万通地产的发展。

之后，冯仑开始醉心于“美国模式”，要做中国的“铁狮门”，后来又把标杆改为新加坡的凯德置地。

铁狮门、凯德置地是什么模式？说简单点儿，就是房地产金融化：铁狮门、凯德置地以极小自有资金与第三方金融机构组成财团，开发或收购商场、写字楼和工业地产等标的物业。开发或收购后只占物业小部分权益，但全权负责物业管理，收取不菲的项目管理费。

但这种Copy to China 的模式，显然高估了中国资本市场建设的速度——2005年我刚进媒体那会儿，有关REITs的讨论就很多了，但至今仍没有形成统一的公募REITs交易市场（希望租赁住房政策的推行，能促成公募REITs交易市场的建设，保利地产昨天刚公告了一单50亿元的租赁住房REITs，但性质上仍属于ABS，而不是公募REITs）。

第三方金融机构没有退出通道，铁狮门、凯德置地这种高杠杆的商业模式也就玩不起来。反而，持有的几座万通中心，占用了宝贵的现金流，严重拖慢了万通扩张的步伐。

从2009年起，冯仑又开干“立体城市”。什么是“立体城市”？百度百科是这么讲的：在大约一平方公里的土地上，打造一个建筑面积约为600万平方米，可容纳10到15万人口的中密度建筑群。

立体城市，通俗一点儿来讲，跟我们现在讲的产业小镇、科技小镇差不多。可能是为了避免让政府认为是变着花样儿搞房地产开发，冯仑展示的时候用了一些夸张的规划设计理念，比如奇奇怪怪的建筑设计，空中种菜、养猪，这给他带来了很多质疑。

冯仑的算盘是，以立体城市的名义跟地方政府谈下来一大块地，然后批发给房地产公司，大家一块儿来建。

问题是，没人买账。这就像你在郊区开了一个大型购物中心，但没有主力店，吸引不来人，当然也就不好把铺子租给中小商户了。

所以，这事儿也就不好推动了。

3

从上述可以看出，不负“地产界的思想家”的称谓，冯仑对商业新模式的追求，孜孜不倦，永不停息。在他的眼里，没有最完美，只有更完美。

聪明人爱用“杠杆”。不论是万通引入泰达，还是后来做中国的铁狮门、凯德置地，还是做立体城市，冯仑都是想以自身的“能力”为支点，去整合别人的地和钱。

而在任何一项新业务遇到困难，难以进入正反馈状态，也就是良性循环时，冯仑就心生厌倦，移情下一个更完美、杠杆更高的新模式了。

36岁的比尔？盖茨和61岁的巴菲特首次见面时，盖茨的爸爸问了他俩一个问题：人一生中最重要的是什么？盖茨和巴菲特在自己的小纸片上写的都是：focus（专注）。

碧桂园做到销售收入第一，靠的是杨国强把大盘模式复制到乡镇一级。

而冯仑要是像杨国强那样十年如一日，坚持把任何一件事“熬”下去，我想他一定能做出来一家不能说伟大，但可能很优秀的公司。

但可惜的是，冯仑专注于寻找世间最完美的商业模式，而没有卷起裤脚，专注做一件事。

（BTW，我认为冯仑和潘石屹也都吃了“悲观”的亏。他俩都是从上世纪90年代初海南房地产泡沫里死里逃生的人，对泡沫经济有严重的戒备心理，这就导致他们眼睁睁地错过了住宅市场的“黄金时代”。）