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时评:谁制造了二线楼市“高烧“

时评:谁制造了二线楼市“高烧“

发布时间: 2016-05-09 10:28:06

来源: 北京晨报

分类: 房产时评

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一线刚退烧 二线已顶上

日光盘、房价暴涨、土地被哄抢……一线城市楼市“高烧”渐退,二线城市却“燥”了起来。在火热的势头下,部分二线城市出台了相应的房地产调控新政,政策上的“托底盖帽”趋势渐显。

二三线成交创7年最高

在上海、深圳3月25日出台房地产新政之后,二线城市蹿升为焦点。

“仅两个多,90套房就被卖光了,开发商进账10亿元。”有媒体如此形容4月12日南京奥体板块一楼盘的开盘场景。合肥购房者更是感叹“没关系压根儿买不上房”。

在刚刚过去的4月,监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为2593万平方米,环比增长1.2%,同比增长61.0%。30个城市中,有17个城市的成交量出现环比增长,其中天津最火爆,环比增幅达到38.1%。从同比情况来看,有23个城市的成交量出现了同比增长,而其他7个城市则有所下跌。对照近7年4月份的成交数据,今年4月市场成交达到近7年同期最好的水平,同时也是历史上最高的水平。

分城市来看,4月份,一线城市新建商品住宅成交面积为313万平方米,环比减少27.8%,同比减少8.2%。交易出现明显下滑和沪深两市政策打压有关。但15个二线城市新建商品住宅成交面积环比却增长了7.8%,同比增幅更是达到88.3%。三线城市市场成交受二线城市的影响,呈现出相对火热的态势,这和三线城市积极去库存的政策导向有很大关联。

去二线城市抢地

新房、二手房的火热成交,让二线城市的土地受到房地产企业追捧。

4月7日、8日,苏州土地市场成了聚宝盆,13宗土地成交,总出让金共约250.76亿元,平均溢价率约200%。其中,苏州市高新区科技城地块由3.7亿元起拍,最终在15.5亿元落槌,溢价率高达318.86%。4月28日,合肥13宗土地集中出让,推出的地块均遭“疯抢”,其中有5宗住宅用地楼面价超过1万元/平方米,溢价率达到300%左右。

根据中原地产研究部数据,4月二线城市合计土地出让676宗土地,土地出让金达到1224.73亿元,环比上涨29%,同比涨幅达227%。成交楼面均价2607.73元/平方米,平均溢价率61.85%,均创出最高历史纪录。而一线城市4月成交土地仅11宗,成交金额6亿元,只有上海与广州有地块出让,北京、深圳均无土地成交。“目前一二线城市的库存去化周期基本都在10个月以内,库存明显锐减,而土地供应的减少又影响了市场预期,这种情况下市场价格的加速上涨趋势非常明显。”中原地产首席分析师张大伟说。

某业内人士在接受北京晨报记者采访时表示,一线城市高地价和高房价,使得部分房企认为此类城市泡沫过大,而二线城市的房地产库存规模不大,且购房政策总体宽松,驱使房企积极拿地,“但最后也可能使得后续开发成本急剧上升。”

过热城市已出“限价令”

政策已经出动,为此起彼伏的“高烧”降温。尤其是一些受益于地利之优势享受着一线城市的挤出效应的城市,河北环京4县市,长三角地区的合肥、南京、苏州,毗邻深圳的惠州等近期纷纷收紧房地产政策。

4月25日,南京正式发布《关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读,其中包括对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目,申报均价每平方米2万元以下的,年化涨幅不宜高于12%;每平方米2万元至3万元的,年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的,年化涨幅不宜高于8%。同时,还指出严厉打击虚假广告、捂盘惜售等市场交易违法违规行为,加强对个人住房贷款首付资金来源的审查,规范房地产市场秩序。

在南京之前,房价同样大幅攀升的苏州已经在3月出台了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》,指出房地产开发企业对预售房屋的申报价格,3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内不宜超过12%;下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。此外,取得预售证后,预售房源应在10日内一次性全部对外销售。

调控政策

开始“托底盖帽”

2015年开始的股市去杠杆,使得大量资金进入房地产市场。对于二线城市楼市的火热成交,严跃进分析认为,二线城市房价大涨,和此类城市相对一线城市房价总体偏低、购房政策比较宽松有关。“和恐慌性购房情绪不断加重也有关系,部分购房者担心二线城市后续也会收紧政策,预计5月份购房者依然会积极入市,成交规模或弱于4月份,但总体依然处于高位水平。”

楼市高烧蔓延,使得调控政策出现了明显改变。张大伟表示,过去一年多,房地产市场调控的主要方向是去库存,各种宽松政策次第出台。但部分库存较低的一二线城市及一二线辐射区在刺激政策影响下,出现了非常明显的量价快速上涨现象,导致市场出现非理性繁荣,“未来政策开始‘托底盖帽’,从最近各地出台的政策可以看到,过去全面宽松的趋势已经出现变化,房价上涨较快的城市,包括部分一二线及辐射区都出现了约束性政策。但整体看,政策导致房价下调的可能与空间有限,在经济新常态的趋势下,房地产依然需要去库存。”

责任编辑: fengpeipei

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