专家为你解读：首次首套标准明确定义

上周末一份人民银行南京分行和江苏银监局联合出台了《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》(南银发〔2016〕32号，以下简称《通知》)在网上流传，尽管多家银行相关人士均表示未收到《通知》，但不少苏州市民欢欣鼓舞，认为过于火爆的楼市有望降火。而昨天，人行南京分行在其官方网站上又挂出了一份《关于<人民银行南京分行中国银监会江苏监管局　关于规范个人住房贷款业务　促进住房金融健康发展的通知>的解读》(以下简称《解读》)。《解读》对于新发《通知》的背景、目的进行了说明，同时对于大家最为关注的首付、贷款利率等进行了解析。《解读》还再次提示银行严控首付贷等风险因素，对于目前涉及楼市的金融市场乱象进行风险防控。

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《通知》重在规范市场

《解读》表示，2016年2月1日，人民银行、银监会(以下简称“两部门”)出台了《关于调整个人往房贷款政策有关问题的通知》(银发〔2016〕26号，以下简称“26号文”)，明确在不实施“限购”的城市，商业银行在发放住房按揭贷款时，对首次购买普通住房的居民家庭，以及已拥有一套住房且房贷尚未结清拟再次购买二套房的居民家庭，其最低首付比例可作适当下调。26号文还要求人民银行、银监会各派出机构要加强住房金融宏观审慎管理，促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行。

而此后，部分一线城市房价上涨过快，并带动部分二线城市居民购房需求大幅上升，住房市场量价齐升。在此背景下，甚至出现部分城市的少数购房者通过房地产中介机构、P2P平台、互联网众筹、消费金融贷款等渠道筹措的借贷资金，用以支付“首付款”的现象;同时，个别地方还出现以“假离婚”等方式取得“购房资格”的现象。对这类情况和苗头可能带来的潜在金融风险，已引起人民银行、银监会等金融管理部门的高度重视，并明确要求予以禁止。此外，极个别商业银行的分支机构和网点在执行差别化的住房信贷政策过程中，未能严格、规范地执行，导致市场上存在“首次购买”与“购买首套”概念混淆的情况。

为有效抑制个别城市过度的投机炒作行为，防范房价上涨过快城市的住房金融风险，并严厉打击住房金融不规范的“场外配资”和弄虚作假等行为，人民银行南京分行和江苏银监局于2016年3月25日，联合出台了《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》。

其目的主要在于“规范”。

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明确首次、首套有不同

《解读》表示，尽管江苏的各城市都是属于不实施“限购”的城市，但国家统一的“限贷”政策，即差别化的住房信贷政策均适用于江苏各城市。26号文出台后，人民银行南京分行、江苏银监局按照“分类指导、因地施策”的原则，在充分征求省内各地方政府意见的基础上，已经指导省级市场利率定价自律机制协商确定了差别化住房信贷政策的具体执行标准，并已于2月4日起生效执行。其中，对于不同条件的居民家庭，在申请商业性个人住房贷款购买普通住房时，执行差别化的最低首付比例和利率水平。

1、首次贷款首付为两成

居民家庭首次购买普通住房的，即购房人申请贷款购房时，此前既未曾购买过住房(既未申请银行贷款购过房、也未使用自有资金购过房)，在商业银行无购房贷款记录，且购房人提供首次购房书面诚信保证的，可以执行首次购房贷款政策。对这类购房人，江苏的现行信贷政策是，南京主城区(除高淳、溧水外)按揭贷款最低首付比例为25%，南京以外的其他地区(含高淳、溧水)还可向下浮动5个百分点，即可以执行的最低首付比例为20%;贷款利率下限，均为基准利率的0.7倍。

2、首套房首付为三成

根据26号文发布前的规定，对以下三种情况，执行或比照执行“首套”住房信贷政策：(1)有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭;(2)已买有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭;(3)仅有一套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的。首套”房贷政策即：住房贷“款最低首付比例全省各城市均为30%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍。

3.二套房贷因地制宜

根据26号文最新规定，居民家庭已有一套住房、有住房贷款，尽管相应购房贷款尚未结清(即有住房、有贷款且未结清贷款的“二套房”)，也可根据“分类指导、因地施策”的原则，灵活执行“首套”房贷政策的“最低首付比例”，即住房贷款“最低首付比例”可设定为30%。

同样，对这类购房贷款(即有住房、有贷款且未结清贷款的“二套房”)，根据“分类指导、因地施策、因城施策”的原则和“宏观审慎”、防范金融风险的要求，江苏银行业自律定价机制2016年2月经商各地方政府后已经确定：(1)对南京市，除南京所属高淳、溧水外，仍执行此前的“二套”房贷政策，即执行45%的“最低首付比例”;(2)苏州市，除县级市、吴江区外，执行40%的“最低首付比例”;(3)对其他城市，以及南京所属高淳、溧水和苏州县级市、吴江区，均将最低首付比例从40%或45%统一下调至30%。

无论是26号文发布前还是发布后，对有住房、有贷款且未结清贷款的“二套房”，其“贷款利率下限”仍为基准利率的1.1倍不变。

目前申请商业银行“二套”房贷的，以“已结清”的为主，“未结清”的并不多。

4、二套房以上差别信贷

居民家庭已持有2套及2套以上住房且相应购房贷款已结清的，继续按照原有的差别化信贷政策，由银行根据从严控制金融风险的原则，审慎把握是否发放住房贷款，以及具体确定首付比例和贷款利率。即可以发放住房贷款，但条件更加严格，首付比例和贷款利率上浮幅度也更高。

居民家庭已有2套及以上住房、且有购房贷款未结清的，继续按照原有的差别化信贷政策严格执行，即不得发放“三套”及以上的住房贷款。

同时《解读》表示，上述政策中仅规定“最低首付比例”和“贷款利率下限”，每个借款人购房贷款的“具体首付比例”和“具体贷款利率”，由商业银行在最低水平基础上自主确定。而此次《通知》则重申了“首次”房贷并不等于“首套”房贷。

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严禁首付贷

《解读》指出，近期，部分热点城市暴露出房地产中介机构、P2P平台、众筹以及小贷公司等从事购房首付款场外配资的情况和苗头，其实质是变相突破了现有的住房信贷政策，放大了房地产金融的杠杆，甚至造成“零首付”的情况出现，这会埋下潜在的风险隐患。为此，从加强宏观审慎管理的角度，此次《通知》对江苏辖区的金融机构进行了必要的风险提示。主要包括：

1.严格禁止“首付贷”或“零首付”。一方面，要求商业银行按照“了解你的客户”的原则，从严审查住房贷款业务真实性、合规性，坚持“客户的首付款不能来源于借贷资金”的底线，即购房可以贷款，但“首付款必须是自有资金”。同时，要求商业银行综合运用征信、首付款流水审查等方式，确切掌握借款人首付款真实的资金来源状况，严格审查首付款证明材料。对通过房地产中介公司、P2P平台、众筹以及小贷公司等非银行渠道筹集首付款，或通过消费贷款或信用贷款等银行融资充当首付款的客户，银行一律不得发放个人住房贷款。对商业银行无法查实首付款来源的，商业银行必须要求借款人提供首付款的书面诚信保证或书面承诺函。

2.严格规范商业银行与房地产开发企业的合作关系，防止“首付分期”等行为。对提供“首付分期”、“零首付”等促销行为的房地产开发企业，商业银行要从信贷风险控制的角度，一经发现应当中止或从严控制合作关系。

3.商业银行个人房地产贷款业务必须合规经营，并借助征信手段惩戒住房贷款中的失信行为。要求金融机构做实“面签面谈”，充分核验借款人身份信息、工作和婚姻状况、家庭收入水平的真实性，禁止居民家庭借助“假离婚”、“假按揭”等行为办理按揭业务。对于书面承诺函不实的，以及“假离婚”等弄虚作假的借款人，商业银行应当将其计入个人征信不良记录。在支持居民正常购房的同时，培育良好的社会信用文化，有效防范系统性金融风险。