调控新政促一线楼市降温 意在稳定房价

最近新一轮调控潮来袭。3月25日短短一日内，上海、深圳、武汉、南京连夜相继出台调控政策，开始收紧房地产市场。值得关注的是，这些城市都是房地产市场出现过热苗头的城市，专家预计，继首批城市之后，其他一线甚至部分二线城市很快也会有类似更加严格的调控或约束性政策出台，包括苏州、合肥、厦门这些房价上涨较快的城市，应该都会有一系列力度不一的、具有约束性的或者说维持市场平稳的一些政策出现。

调控来袭意在稳定房价

从已经出台调控新政的城市来看，一线城市的调控政策核心主要是限购和限贷，旨在促使过热的市场降温回归理性，但从力度上看松紧不一。到目前为止，从非户籍人口购房需缴纳的社保年限来看，北京和上海都需要连续缴纳5年及以上，但上海还要求必须是“家庭购房”，即已婚，单身人士被排除在外。这一条，比北京更严。而深圳调控新政则相对宽松。房地产专家谢逸枫表示，“深六条”此时出台基本符合市场预期，其楼市调控政策措施在预判范围之内。力度上，“深六条”不重不轻，全面弱于“沪九条”。

深圳新政规定，社保缴纳年限从1年改为3年，首套还清购买第二套首付由30%上调到40%。专家认为，实质上从这些不轻不重的政策来看调控的真正意图不是降房价，而是稳房价。

境外投资者抛售北京房产

另外值得关注的是，之前部分境外投资者与国内投资者在中国内地房地产市场的做法完全相反。据第一太平戴维斯北京住宅租赁部助理董事孟宪新透露，受全球经济低迷及北京空气污染的不利影响，跨国公司预算紧缩及来京外籍人员数量减少，直接导致北京涉外住宅租赁市场整体需求受到压制，特别是别墅区及大户型公寓租金下降及空置期延长。

她举例说，在北京市场中知名的万国公寓和逸兰公寓，业主意在出售，不再继续持有。2015年第四季度，北京高端别墅租金环比下降0.3%，同比下降1.4%至每平方米每月人民币119.9元。由于家庭单元的需求放缓，高端别墅出租率环比下降2.2个百分点，同比下降3.5个百分点，至84.2%。

孟宪新同时透露，目前，北京市涉外二手房市场价格的不断攀升已使港澳台及海外业主不再投资内地住宅市场。相反，随着人民币的不断贬值，这些业主逐渐在回垄资金撤出内地住宅市场，这些人群所占比例达70%，在接盘的人群中，刚需人群、住宅改善人群占95%以上的比例。投资人群所占比例已经很低。

第一太平戴维斯负责北京两个高端住宅项目银泰中心和新城国际的物业管理，孟宪新告诉本报记者，后者由万通和香港地产商联合开发，业主很多是包括港澳台在内的境外投资者，实际上从去年开始他们就抛售房产，大多已经落袋为安，而且获利很可观。

香港房市与内地走势完全相反

事实上，境外投资者抛售中国内地房产的另一个主要原因就是担忧人民币贬值和中国经济持续下滑。而国内的买房人和投资者在通胀压力下担心货币进一步贬值，又没有其他较好的投资渠道，加上目前利率比较低，所以国内买房人成了“接盘侠”，投资性购房在一线城市重新抬头。

了解香港房地产市场的人不难发现，与内地一二线城市房价出现较快上涨相反，香港房价近来持续走低。“说到香港的房子我就比较焦虑，我有一套房子挂在那儿，挂了六个月还没有人问。”日前在内地和香港有关方面联合主办的“2016年新聚焦·新趋势·新未来高峰经济论坛”上，鼎珮投资集团合伙人张王月说，自己打算卖掉的这套房子是2011年在香港买的，现在已经持有了五年，价格基本上没涨。

交银国际董事总经理兼首席策略师洪灏指出，香港的情况跟大陆相反，香港港币的发行和美元严格挂钩，按照1∶7.75和1∶7.78的固定比率。为什么香港的股票有再多的利好，还有沪港通，香港达到29000点涨不上去?在洪灝看来，无论是香港房市还是股市，货币供应上不去，就会对市场产生较大的影响。

投资商业地产要谨慎

专家认为，今年股票市场回归基本面，将出现很多机遇窗口，但投资者应进行多元化投资，中国资本市场发展应鼓励更多的投资渠道、更多的投资产品、更多的投资机会。

由于中国大陆房地产市场分化决定本轮调控将分城施策，一线城市房地产市场将持续限购，现在的问题是，对于手里有钱担心贬值又没有投资渠道的人来说，想在一线城市买房又没有资格该怎么办?有分析人士认为，哪里有限购，就应该到哪里买房，尤其是一线城市，限购说明供不应求，未来前景看好。

不过，商业地产投资需要具备一定的专业知识和技能，否则很容易造成失误。3月25日，乐铺创始人张家鹏在“商铺经纪新标准新闻发布会”上透露，在北京有70%的店铺亏损，持平的占10%，只有20%的店铺盈利。可见大多数开店的人都是不赚钱的。但是张家鹏告诉记者，商铺还是具有一定的投资价值。这就要求投资者在投资商铺这样一类商业地产时要慎之又慎。