易宪容：当下中国房地产所面临的窘境

房贷新政后，房地产企业一片欢呼，终于盼望到救市的“解放军”来了。这也让不少房地产企业产生幻想，以为这次政府救楼市，又会让国内的房地产市场回到2008年131号文件之后那种住房销售量增价飚、房地产市场全面繁荣之局面。所以，不少房地产企业又准备逐渐提高房价引诱住房投资者涌入市场，以此谋取暴利。

但是，当前政府救楼市要想回到2008年下半年那种状况是根本就不可能的，因为，当前国内房地产市场的条件和环境与2008年根本不同了。房地产企业面临的困境并非政府简单的救市政策能够解决的。

可以看到，房贷新政之后，除了少数城市的住房销售开始出现一定的回暖之外，国内多数城市的住房市场并没有随着救市政策出台而闻风起舞，反之仍然是一潭死水。否则，最近国内20多个城市如何又会再次出台购买住房的补贴政策(这可是要割政府肉的事情!)鼓励购买进入呢?其实，当前国内房地产市场所面临的问题，不仅在于聚集了国内社会经济生活中的各种矛盾，更为重要的是国内房地产企业所面临的问题并非靠现有这些救市政策能够化解的。

首先，房地产企业要面对的就是住房市场供给严重过剩的问题。从西南财大和国家统计局数据来看，当前房地产企业待售住房达到571万套(每套以100平米计算)，今年新开工住房达917万套(尽管两者有些重合，当前全国住房存量过大及未来有更多的住房要投入市场是不争之事实)，而假定最近的救楼市政策都能用尽的情况下，也只能释放住房购买力550万套。住房市场的供求关系严重失衡。

而这些仅是表面上的数量关系，如果再加上另外两个因素，那么国内住房市场的供给过剩更是无以复加。一是当前救市政策更多的是鼓励持有一套以上住房的居民进入市场。在当前房价如此之高的情况下，希望利用住房信贷优惠政策进入市场的购买住房者更多的是投机投资而不是自己消费(当然这里也不否认有个别住房消费者进入市场)。

既然进入市场的购买住房者多数是住房投资者，那么他们预期房价上涨时，一定会涌入市场。但是当预期房价下跌时，这些购买住房者不仅不会进入市场，而且还可能把自己手中的住房抛售而逃之夭夭。也就是说，上面所设想的550万套住房购买力是否能够释放出来是相当不确定的。这完全取决于投机者的预期。

二是国内住房市场发展了十几年了，居民手上的住房存量之大是不可质疑的事情。特别是早几年凡是购买住房都可以赚钱时，市场更有激励让居民持有更多的住房。西南财大估计住房空置达5000万套并非不可能。如果预期未来房价不会再上涨，那么这些居民手上持有的住房随时都会进入市场。如果这样，供给严重过剩的住房市场库存压力会进一步上升。在这种情况下，房地产企业面对着巨大的住房去库存化压力。这也可能成为压垮国内一些房地产企业的最后一根稻草。

其次，房地产企业的资金链的问题。最近河北邯郸房地产市场资金链断裂所显现的问题，不仅仅是一个个案，而且可能成为全国房地产市场的普遍问题。早几年房地产企业的暴利，让大量的高成本的资金流入房地产市场是不争之事实。

国内房地产企业负债率高是一种普遍现象。有媒体统计，截至今年6月，以139家房地产企业合计，一年到期的短期总债务达4098亿元，不但创新高，也比今年初增加了22%。如果单计中小型房地产企业，净负债率高达119.3%，是历史最高水平。尽管上述统计仅是来自A股上市的房地产公司，但反映了房地产企业高负债率是普遍现象。

更为重要是，国内房地产企业不仅普遍的负债率高，而且还在于融资成本高。可以看到，由于早几年监管部门对房地产业警惕，限制银行信贷进入房地产，从而使得近几年来社会融资(比如信托贷款、委托贷款)快速增长。而这些高成本的资金很大部分都进入住房市场。如果国内住房市场的价格继续上涨，房地产继续繁荣，那么这些高成本的融资就会在这过程中消化。

但是如果房地产市场出现周期性调整，房地产企业高负债、高融资成本的巨大风险很快就会暴露出来。上半年，银行信贷“两率”飚升的风险都暴露了出来，导致不少银行不良贷款率快速飚升，导致不少银行高管被迫辞职，那么信托贷款等面临的风险会更高。而这些风险暴露都在于房地产的周期性调整。这是国内房地产企业都得面对的问题。

第三，国内反腐的纵深发展，最后一定会火烧到房地产业。因为，这不仅在于当前腐败大案要案很少不与房地产业有关的(占比达90%以上)，而且还在于国内房地产业从出现的时候开始，就与政府的各种权力存在盘根错节的关系。

在这种情况下，政府一反腐败，房地产企业的各种腐败关系都会原形毕露。可以说，在当前的反腐大形势下，多数房地产企业管理者一定会人心惶惶，因为房地产开发商不知道什么时候会让他们大祸临头。当前国内大型房地产企业雅居乐出现的事情可能是一个先兆，房地产业的反腐好象要开始。对此，哪一家房地产企业能够过关，估计房地产企业管理者没有谁是清楚的。

第四，面对房地产市场的低迷及风险，不少房地产开发商正在转向各种新业务，进行多元化经营，以便度过当前的企业困难。比如尝试开办养猪场，生产太阳能电池板、推出在线购物等。

而房地产开发商对新业务的探索，目的就是希望打造一个能够带来可持续收入“生态系统”或赢利模式，并与购买住房者建立起持续长久的关系。但目前国内房地产商想进入的市场都是竞争十分激烈的市场，原有的许多企业都有成熟的经营模式，房地产开发商仅是凭其资金实力而非专业性是否能够进入该市场是相当不确定的，假定能够进入也需要时间。

总之，当前国内外市场形势与2008年完全不同，政府救楼市之后，国内房地产企业所面临的问题也会完全不一样。如果国内房地产企业不能够审时度势，还是以过去的经验来理解这次政府救楼市政策，那么房地产企业是否能够化解其困境是相当不确定的。