马光远：转换思维才能适应楼市新常态

10月24日下午2点30分，“2014创新型房地产与金融发展峰会会议”在成都明宇豪雅饭店2楼会议厅隆重召开。著名经济学家马光远先生在此次会议中做了精彩演讲，重点论道“当下中国房地产的最大问题”。

“房地产最大的问题一是创新不够，二是不知如何与金融互动”

马光远首先分析了当下中国房地产面临的最大问题，他认为第一大问题是创新不够，第二大问题是不知道如何与金融本身产生互动。“以前的开发商很少考虑怎么在产品上创新，因为他们打打高尔夫就可以赚钱。

现在的房企一定要转化思维，没有竞争力的开发商，终究是会被洗出去的。” 除了要加大创新力度、增强竞争力外，马光远表示思考金融与房地产的关系怎样重新进行整合也很重要。“房地产市场不解决上述两个问题，继续吃老本是没有希望的，没有前途的，创新将是未来房地产业发展的一个方向。”

“换个思维思考中国的房地产，今年的房地产市场是最正常的一年”

马光远随后简单分析了一下当前的宏观经济，“过去十多年，中国工业附加值年均增长13%，现在掉到了6.9%，主要原因就是因为社会产能过剩。工业生产总值过去十年的平均增速在25%以上，上个月增速只有16.1%，掉了近10个百分点。”鉴于对当下宏观经济的判断，马光远表示，我们必须换个思维思考中国的经济，思考中国的房地产，“换个思维思考，今年的房地产市场是最正常的一年。”  

他表示，许多人认为今年的房地产市场特别不正常，是因为那些人把之前 “不正常”的房地产市场看成了“正常”，而把现在“正常”的房地产市场看成了“不正常”。“人们过去习惯了单边项目，房地产市场每年不涨20%以上，就会觉得不正常。” 马光远认为，如今的房地产市场是再正常不过了，“当下房地产市场的毛利率仍然在30%以上，净利润仍然在14%以上，比制造业好太多了。开发商感觉日子不好过了，那是因为他们赚得少了，房子卖起来难了。”

“政府对当下房地产业仍有影响力，三个20%说明问题”

众说周知，过去政府对整个房地产业有着重要的影响，但是这个影响随着住房市场供需基本平衡，市场力量后来超过了政府力量。马光远认为政府对当下房地产业仍有影响力，他用三个20%量化了政府的影响。

“第一，中国房地产市场未来调整后，只有20%能存活，80%将被洗出这个市场。

第二，不管政府未来政策如何调整，短期的周期性的调整对20%的城市会没有影响，因为80%的城市住宅地产过剩严重。

第三，如果从住宅的品质来讲，只有20%的房子是优质的，80%的都是垃圾。因为过去十年房地产业太火爆，火爆的结果就是影响了行业的创新，因为以前任何品质的房子都能赚取不错的利润。”

“未来3-5年房企不应该想如何赚钱，而应该想怎样活下去”

随后，马光远也谈到了众多开发商最关心的问题——接下来的路怎么走?马光远强调，未来3-5年房地产业的日子可能会非常难过，房企一定要做好思想准备。“未来3-5年开发商都不要盲目拿地扩张，首先要想着该如何自保，如何保证现金流。盲目扩张，会死得很惨。” 

他同时也指出，只要熬过了这段艰苦时期，房地产业仍然会有春天。“美国的房地产业搞了几十年了，现在仍然是增速产业，而且是第一产业，所以中国的房地产业市场只要有创新、有竞争，仍然会迎来黄金时代。” “未来十年我仍然看好房地产市场，只是竞争更加激烈。房地产行业的盈利模式，竞争模式，产业模式都将发生翻天覆地的变化，能够调整好心态适应这个变化，才会有机会迎来新机遇。”最后，马光远再次告诫，一定要转换思维搞房地产，适应楼市新常态。