谢晨：南京解限挑时机 实效因城而异

国际五大行之一的世邦魏理仕，受新华网新华房产邀约，其中国区的四位专业级研究董事，于近日做客《新华有约》栏目，分别就“商业推动地产”、“中国房地产宏观走势”、“商业地产资本运作”、“城市综合体发展趋势”等四个话题接受了本网记者专访。

今日(9月10日)刊发第二篇：“南京解限挑时机 实际效果因城而异”。受访嘉宾为世邦魏理仕华东区研究部资深董事谢晨。

据了解，作为一名资深的咨询顾问董事，谢晨主导完善了世邦魏理仕中国物业市场数据库，编制和撰写了各种定期刊物、专题报告;此外，依托大量一线研究素材，其对于办公楼物业和物业投资领域具有深刻见解。

针对新华网记者抛出的后青奥时代、后限购时代等宏观面话题，谢晨从不同城市、不同市场出发给予了不同层面地分析。

世邦魏理仕系列专访之一：外行扎堆商业地产的内行思考

后青奥时代：“吸金”、“长脸”

谈及青奥，谢晨却并不急于分析青奥，而是拿出了巴塞罗那奥运会及上海世博会“说事”，“前者(巴塞罗那)原先就是一个旧城，后借奥运会，兴建了一个新城;后者以世博会为由头，运营开通了大批地铁线路，确定实施了大量土地工程规划。”

“最终的目的都是为了推动区域的长期、持续的发展，而这既有短期的作用，也兼具长期的功效。”谢晨指出。

的确，曾经一片荒芜的河西南部地区，正是借助亚青会、青奥会的契机，打造了一批具有代表城市形象意义的地标性建筑物。

在谢晨看来，形象是表面的，也是短期之内就可以显现的，当然也是其次的，最重要的在于，通过形象的烘托，提升城市地位，并以此吸引外来投资，促进产业、商业、房地产业等各个领域的进一步发展。

就这点而言，河西新城最为显著。据其观察，青奥会前夕，区域内的酒店式公寓、商场集中开业，商务办公、写字楼市场也得到了很好的规划和调整。

而依托青奥会，多条地铁线路、有轨电车开通运营，使得辐射的“红利”范围又不仅仅局限于河西新城，浦口新城、六合新城，沿线的、上盖的商业都出现了密集式的条状发展。

“当然，仅仅通过一个国际性赛事就想一跃成为北京、上海、广州这样同级别的国际门户城市，也是不现实的。”谢晨强调，在后青奥时代，必须得通过举办类似的，具有的国际影响力的会议、峰会或者单项赛事，才能巩固并持续发酵青奥成果。

后限购时代：“空中楼阁”

近期，南京楼市是否将取消限购，已成为普通老百姓茶余饭后的闲聊话题。一方面是媒体舆论的诸多猜测、评论;另一方面是市场中夹杂着的各种传言、预期。

在谢晨看来，南京于此时取消限购是挑准了时机，“一方面正值金九银十的传统旺季;另一方面，经过了一段时间的调整，市场基本面已有所好转，正适合需求释放。”

他认为，中国楼市已然进入了后限购时代，但倘若解限之后，对于信贷政策的松绑没有跟上，“一切都只是‘空中楼阁’。”

事实上，对于“空中楼阁”，谢晨有着更进一步的认识，这种认识是基于对不同城市实际情况的了解而形成的。

他将限购取消的效果按城市分为三类，其一是基本无效的，最典型的便是呼和浩特，即便解除限购了，房价下跌了，关注度依然不足，“毕竟人口导入的渠道、途径太少了，根本无法支撑楼市的库存量，更别提投资性需求了。”谢晨坦言。

记者摘取了网络上的一组数字，2013年35个大中城市商品住宅现货的库存去化周期中，呼和浩特存销比数值为37，在35个城市中名列榜首;目前住宅可售库存高达12万套，消化库存需要10年左右时间。

“本身积存的压力就已经很大了，加上短期的效果不明显，长期的作用又难以维系，所以取消限购，对于呼和浩特而言，取消限购仅仅起到了增强市场预期的作用，说白了就是‘空中楼阁’、‘镜花水月’。”

谢晨告诉记者，大多数取消限购的城市属于短期爆发型的，即在一定阶段出现集中式的需求释放，如杭州、宁波，“待这一轮需求释放结束后，市场又会进入平缓的状态。”

以杭州为例，8月29日，杭州楼市全面取消限购，并将二套房首付降低至六成;翌日，杭州主城区单日成交已经突破350套，当周(8月24日-8月30日)主城区商品房成交1303套，较上一统计周期(766套)环比上升70%。

至于第三类，便是无锡、苏州这样的，存在一定的功效，但对于整体楼市的作用微乎其微，“这与城市的定位、所属的区域地位等都有关系，但要想获得持续的、长足的效果，必须跟进信贷政策的松绑。”

谢晨强调，“只有两限同时放，才能看到一个相对明显的市场反映，否则只能是片面的、短期的或者仅限于某一个区域的变化。”