苏州房产信息网:清代的“楼市”风景

随着住房制度的改革，近20年苏州楼市从起步、发展到繁荣，改变了古城面貌，也改善了人们的居住条件和生活状态。那么，苏州历史上，人们又是如何进行房产、田地交易的?历时三年编辑出版的《苏州房地产契证图文集》　以图文并茂的形式生动地展示了历史上的苏州“楼市”。

《苏州房地产契证图文集》收集了清代、民国至新中国成立后的房产、田地交易契证、文书等250件，其中清代的契约文书、执照占大部分，达170件，最早的是康熙二十一年(1682年)的房屋买卖契约文书。这只是苏州房产档案馆馆藏契证的一小部分，尽管很多房屋如很多地名一样已不复存在，但它们折射了清代苏州“楼市”曾经的繁荣。

通读《苏州房地产契证图文集》，发现无论买卖还是典当房地产，并不纯粹是当事双方的私人行为，政府对其监控与管理比较严格。首先清政府通过制定统一的专门文本——契尾，来规范房产、田地交易市场，增加税收，充裕国库。买卖双方除签订买卖合同、签名画押外，还须填写契尾。契尾分两部分，第一部分是有关书写格式、遵章纳税等方面的固定内容，第二部分是双方交易房屋的信息，须加盖公章方能生效。清代统一契尾出现当在乾隆八年(1743年)后，那年江南江苏等处承宣布政使司请求朝廷恢复“契尾之旧例，以杜绝私征揑契”。这一意见得到户部及乾隆皇帝的一致赞同，决定：“凡有绅士军民置买田地房产洲荡，务令赍契到官，按照买价遵依定例完税。”户部要求布政司将契尾编号发给地方官，使其与买卖双方所签契约文书粘连在一起，填报田地房产位置、数量、成交价格、完税数目及卖主姓名等信息，加盖公章后交给买方保管。如果官员侵吞税银，一旦查出立即法办;如果百姓自印白契，不粘连契尾，贪减税银，那么按“漏税治罪，产业半没入官”。这种契尾格式延用到清末。除房屋买卖外，清政府对典当田地也征税，如雍正十年(1732年)陆君俊立典房屋基地文契，后边粘着的江苏布政使颁发给唐某的典业契纸就由官府统一印制，标明170两的典价银，须交纳二两五钱五分的税。

粉墙黛瓦是苏式民居的外表特征，而房屋内部结构同样具有鲜明的苏州特色，每件交易的房屋信息都体现了苏州民居中的地域元素及其规模，多少反映了苏州人的生活状态。最大的一处房屋交易是乾隆二十年(1755年)西花桥巷陈素修出售的宅院，共九进，“计门面厅堂、楼房上下书室、轩廊、厫房、角门、从屋、厨坑、后门共房81间，轩厢上下19间、廊坡过路24个，备弄大小3条，前门下岸照墙1座。”从中可以看出这是一座集生活、休闲、读书于一体的典型的苏式大院，而当时这样的大宅院交易不算少数，如道光二十年(1840年)，汪慎余将位于颜家巷的一所二落九进的房屋卖给鲍某，内有上下楼房65间，另有假山树木、天井夹弄等。苏式民居中除用于居住的楼房外，天井、备弄、砖井、坡厢、柴房、驳岸、照壁、女厅等名称时常出现在各种契约文书中，备弄是大庭院的“交通要道”，供佣人使用，而井是家家户户必备的“自来水”。看似简单的房产交易，为我们了解当时人们的居住环境、民宅风格及其生活设施提供了原始资料，有助于人们对清代苏州民居进行深入细致的研究。

契约是人们商品经济活动时形成的交易凭证，在西方由此衍生出自由、平等、守信的契约精神，但国人在重承诺、讲诚信方面的表现差强人意。很多已经表明“割藤拔根”的房屋绝卖契约可以再次续订“绝卖”条款，卖主因此获得一些补偿。出现这种现象，可能是卖主手头拮据，也可能房产行情见涨，心理失去平衡，但他们提出的理由大多是“乏用无措”。康熙二十一年(1682年)，朱希淑曾将房屋绝兑给申某，但因经济困难，复请原中间人朱贤卿出面向申某商议，请其再付房价115两。申某十分痛快，答应对方要求，但提出从此“断藤无涉”，永无异言，双方立下“贴绝文契”。最夸张的数毛文充，他将阊门大越城内的祖遗房屋绝卖给邱某，后来又补贴“绝价”银80两，到雍正六年(1728年)再以“原价未足”的理由要求邱某“加绝价银四十两”，保证从此再无异议。“绝卖”活动如此反复，可见人们虽订契约，却未养成西方人眼中的契约精神。

《苏州房地产契证图文集》不止是一部苏州房地产交易的契证图文集，它内涵丰富，有多方面的史料价值与研究价值。除以上所说的可以研究清政府的房地产政策、苏州民居的建筑风格外，还可以从房价、税收、货币单位的变化研究当时的苏州经济与社会生活。